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随着房价飙升,我们应该担心泡泡2.0吗?

这篇文章在 The Motley Fool上。

如果你拥有一个房子,并且你最近访问过房地产信息网站Zillow,Trulia,Redfin或任何类似的网站,你可能已经注意到了一个有趣的趋势:你的家庭价值正以越来越高的速度增长比全国通货膨胀率高。

根据跟踪全国住宅房地产价格以及20个大都市区的标准普尔Case-Shiller房价指数,2015年8月至2016年8月期间住宅房地产价格上涨5.3%。相比之下,国家衡量标准消费物价指数在过去的12个月期间的涨幅略高于1%。

如果我们进一步收回数据,房价的表现会更加明显。 实际房价 - 基本上房价上涨随着通货膨胀退出 - 自2012年以来已经上涨了25%,现在正处于大衰退以来的最高点。 值得注意的是,考虑到在1890年至1997年的107年间,房价一般非常密切地跟踪国家通货膨胀率,至少基于罗伯特希勒在“ 非理性繁荣 ”一书中的数据。 只有在过去的二十年中,我们目睹了从平均值的转移,第一次转移导致了大量的房地产泡沫,这在许多房主的心目中仍然是新鲜的。

这一最新的房价表现,以及近十年前房屋市场崩盘的新鲜记忆,让一些权威人士预测房地产泡沫2.0即将到来。 Zillow在2015年12月了66位行业专家的发现,超过10家人认为波士顿,洛杉矶和迈阿密市场有进入泡沫的风险,而更多专家认为纽约和旧金山已经存在。

但是,这些行业专家可能完全错了。 根据目前可获得的证据,我认为我们甚至没有接近房价泡沫,而且房价很可能在未来许多年内超过全国通胀率。

让我们仔细看看为什么房价会继续飙升。

1.供应限制

推动房价持续走高的最大因素是房屋建筑商供应和房主需求之间的权衡。 摩根大通(JP Morgan)经济学家杰西•埃奇顿(Jesse Edgerton)表示,大多数国家市场根本没有房屋建筑商的供应来满足需求,而且这种情况不太可能很快改变。

,Edgerton有这样说:

人们可能想知道这些高价格是否反映了不断增长的需求,这些需求很快就会引发一波建设浪潮,证明我们的预测是错 然而,我们发现,高价格集中在供应受地理或监管限制的市场,这表明可能没有额外建设的空间。

摩根大通的数据显示,尽管房价从经济衰退的低点迅速反弹,但房屋建筑商似乎满足于以适度的速度增加供应。 此外,建设扩张似乎有益的地区 - 圣何塞,洛杉矶,旧金山等 - 也是其应对需求增长能力最有限的领域。

如果价格继续攀升,很难预测住宅建筑商将如何应对。 对于一些建筑商来说,利润的吸引力可能太大了,不容忽视。 然而,如果房屋建筑商能够谨慎地管理他们的供应增长,他们可能会鼓励房价以高于通胀率的速度走高。

2.低贷款利率环境的延续

其次,持续的低贷款利率环境应继续刺激对新房的需求。

一个家庭可以说是美国人在其一生中将获得的最大购买,而历史上较低的抵押贷款利率可能是迫使未来房主触发的催化剂。 更有吸引力的是,许多美国人的FICO信用评分远远高于他们之前的十年,这意味着他们可能有资格获得贷方更甜蜜的交易。

根据FICO去年公布的数据,全国平均FICO得分为695,创历史新高。 相比之下,2005年10月全国平均FICO得分为688. FICO的数据显示FICO得分高于800的消费者数量比前十年增加了3%(FICO得分最高为850),增长率为2.1% FICO得分低于550的消费者减少。长话短说,美国人在获得抵押贷款方面似乎比以往任何时候都更好。

虽然美联储在这里是“X因素”,但它可能完全不可预测,但提高联邦基金目标利率的情况并不那么强烈。 通货膨胀率仍然低于美联储的目标水平,2016年创造的就业机会一直在上升和下降,而英国脱欧和中国国内生产总值增长放缓等外部因素可能会对美国经济增长前景构成压力。 在2016年加息四次之后,美联储很可能在没有采取任何措施的情况下结束这一年,这有利于继续保持低贷款利率的环境。

3.“租”与“买”权衡

从长期来看,租房和买房之间的权衡似乎也有利于房价上涨。

如果利率长期正常化并回到3%左右,那么它可能会有利于租赁市场。 更高的利率意味着更高的抵押贷款利率,这反过来应该推动围栏购房者重新租房。 当这种情况发生时,房东会对具有重要的租赁定价能力有所了解,并且能够将租金率提高到远高于全国通货膨胀率的水平。 短期内对利率上升的预期很快推动全国各地的租金价格走高,远高于全国通胀率。

然而,在租赁与购买权衡之间出现了一个转折点,租金价格上涨到足以使买房实际上成为每月更便宜的选择。 2007年发生在我身上,随着租金上涨的增加,数百万美国人很可能会这样。

虽然房价上涨可能有点令人担忧,但考虑到上一次房地产泡沫的新近,数据似乎表明房价可能会在未来许多年继续上涨。

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